文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.6李宇春的现任丈夫是谁3亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏李宇春的现任丈夫是谁账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū李宇春的现任丈夫是谁)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 李宇春的现任丈夫是谁